让土地矿业权交易在有形市场内依法依规运作

近年来，我市土地矿业权一级市场迅速发展，而二级市场发展仍处于相对迟缓的状态。但随着经济发展方式转变，我市土地矿业权二级市场交易日益活跃，逐渐成为城市用地市场和矿业权市场的主流。为规范土地矿业权市场交易行为，加强对土地矿业权二级市场管理，从国家到省、市各层面都对尽快将土地矿业权二级市场的经营提高到战略地位，完善土地矿业权二级土地市场管理，实现土地矿产资源节约集约利用提出了很高的要求，制定和出台了相应的法律法规和政策文件。这些政策措施的出台，最终的目的就是要逐步规范土地矿业权二级市场管理，实现土地矿产资源的市场化配置水平，建立健全一级市场政府控制、二级市场规范有序的土地矿业权交易市场。
　　
　　当前我市土地矿业二级市场凸显三大主要特征
　　
　　土地矿业权二级市场作为我市土地矿产资源市场交易的重要组成部分，既反映了一级市场的需求状况，又反映土地矿产资源市场的供求状况。使土地矿业权二级市场中的土地矿业权作为资源在经营者或使用者之间横向流动，实现市场经济下生产要素的优化配置。构成了土地矿业权市场体系的重要组成部分，也成为了判断土地矿业市场发育程度的重要标志。其主要特征表现为：
　　
　　市场交易主体多元化。一级市场由政府垄断经营权，而二级市场交易主体多为多种经济成分的经营者，有各类房地产开发公司、国有矿山企业，也有各类经济组织或个人。
　　
　　交易形式多样。由于土地矿业权取得的途径有不同类型，有行政划拨，也有出让、租赁和作价出资(入股)等，进而造成土地矿业权再转移的形式也呈现多样化，出现出售、交换、出租、抵押等多种形式。
　　
　　价格波动性较大。与一级市场相比，土地矿业权二级市场的开发性和竞争性要强得多，其价格也由市场形成，容易受供求关系等因素的影响，出现较大的波动性。特别是在市场机制不健全的条件下，容易出现价格失衡、私下交易、土地投机等现象。
　　
　　当前我市土地矿业二级市场发展中存在三大突出问题
　　
　　近年来，经过市委市政府和国土资源部门的不懈努力，我市的土地矿业权一、二级市场发展有了明显进步，一级市场相对规范，二级市场也逐步得到规范与完善，但相比土地矿产一级市场建设，二级市场发展比较缓慢，还存在一些亟待规范解决的问题。这主要是同我市城市化进程、工业化推进、土地矿业权自身的制度和政策有关。
　　
　　国有土地使用权非法交易，造成国有资产流失。在经济体制的转轨过程中，现行政策关于转让方式、转让价格、转让合同等内容方面的规定比较笼统，管理缺位，使得大量划拨土地被非法交易，造成国有土地资产流失。此外，一些地方司法裁决涉及土地使用权的纠纷时，未与国土资源管理部门沟通协商，没有将其纳入土地有形市场交易范畴，使得国土资源管理部门难以监控土地交易行为，往往造成国有土地资产的流失。
　　
　　集体非农建设用地隐形流转，严重干扰市场秩序。市本级和各县（市）区的城郊接合部，还存在着大量的集体土地非法进入市场的现象。农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权，很大一部分是非法流转用于房地产建设，尽管国家明确规定严格禁止小产权房开发，购买小产权房不受法律保护，但由于购房者难以掌握小产权房销售背后的信息，加上小产权房屋价格相对较低，购买这样的小产权房现象依然很普遍，使购房者的权益难以得到法律保护。此外，农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农民集体只出地，不负责盈亏，只按年收取地租；农村居民以转让房产连带转让土地使用权，租房屋引起土地出租。在各种交易形式中，隐形交易、违法用地大量存在，严重干扰了正常的土地市场秩序。